En los últimos meses, el Tribunal Supremo ha dictado dos importantes sentencias que flexibilizan la interpretación de algunos de los requisitos que deben cumplirse para disfrutar de la exención por reinversión en vivienda
Los contribuyentes que obtienen una ganancia por la venta de su vivienda habitual pueden quedar exentos de tributar en el IRPF si reinvierten el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
REQUISITOS
Plazo e importe a reinvertir
Disponible. La suma a reinvertir es el líquido disponible tras la venta. Es decir, el precio de venta menos los gastos y pagos inherentes a la transmisión (la plusvalía municipal, las comisiones del API, comisiones y gastos por cancelación de préstamos hipotecarios, etc.). Si se solicitó un préstamo para adquirir la vivienda transmitida, también se deduce el principal pendiente en el momento de la venta.
Reinversión parcial. Si el contribuyente sólo reinvierte una parte del importe obtenido por la venta, la exención se aplica en la misma proporción.
Vivienda transmitida. Respecto de las circunstancias de las viviendas, en el momento de la venta la vivienda transmitida debe ser considerada la “habitual“. Para ello, debe haber constituido la residencia del contribuyente durante al menos tres años.Dos años. Para disfrutar de este incentivo, además, es preciso que la adquisición de la nueva vivienda y el desembolso del importe reinvertido se realicen en el plazo de dos años desde la fecha de la transmisión. Este plazo se computa de fecha a fecha y puede contarse tanto “hacia adelante” como “hacia atrás”.
En casos excepcionales que exijan el cambio de domicilio no es necesario que se cumpla el plazo de tres años, y la vivienda no pierde el carácter de “habitual”.
Vivienda adquirida. La vivienda adquirida también debe tener el carácter de vivienda habitual. Debe ser ocupada en el plazo máximo de 12 meses desde la adquisición. Asimismo, deberá constituir la residencia del adquirente durante al menos tres años.
Criterios más flexibles
En los últimos meses, el Tribunal Supremo ha dictado dos importantes sentencias que flexibilizan cómo deben interpretarse algunos de los requisitos de la exención por reinversión.
Reinversión con financiación
Criterio económico. Pues bien, según el Tribunal Supremo, Hacienda todavía debe flexibilizar más su criterio
- La norma del IRPF en ningún momento indica que por importe de la reinversión deba entenderse sólo el importe desembolsado, sin considerar la financiación ajena.
- Por reinversión debe entenderse el acto jurídico de adquirir la nueva vivienda habitual, con independencia de la corriente monetaria. Es decir, por “importe reinvertido” debe entenderse todo el valor de adquisición de la nueva vivienda, con independencia de los fondos utilizados.
Vivienda en construcción
También criterio económico. El Tribunal Supremo ha considerado que la exención es aplicable si, dentro de los dos años, se realiza la reinversión económica (es decir, la entrega de sumas al promotor), aun cuando la adquisición jurídica (la recepción de la vivienda) se produzca más tarde.
- La normativa sólo habla de reinversión, sin exigir expresamente que la transmisión jurídica de la nueva vivienda (que en estos casos se produce con la entrega de la posesión) se produzca dentro del plazo de dos años.
- Por tanto, la exención debe ser aplicable por la simple reinversión económica en el plazo de dos años, sin exigir que la venta de la vivienda se escriture necesariamente en ese período de tiempo.
Según el Supremo, para que el importe obtenido en la venta se entienda reinvertido dentro del plazo de dos años, es suficiente con adquirir una nueva vivienda con un valor de adquisición equivalente, aunque se financie parte del precio.
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